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在“如狼似虎”的地产圈 路劲为何独“佛系”

作者:牛塘乌宝新闻   日期:2019-10-31 07:18:07    阅读:936次

十二年前,金鹿用“一笔小钱”在孙宏斌买下了顺驰房地产。站在一个高起点上,在房地产快速发展的十年中,它从未表现出如此巨大的勇气。

尽管步入了产业规模增长的错误“主题”,但仍不乏稳步增长的动力。然而,与进入“1000亿”阵营的郑融房地产、中国金茂等同行相比,金鹿的发展道路更加“佛教化”。

然而,就连“佛祖制度”也悄悄地加入了房地产公司发行美元债券的潮流。

最近,美元利率有所回落,发行海外债券的住房企业数量逐步增加。自2019年9月以来,包括郑融房地产、建业房地产和天宇房地产在内的数十家领先的房地产公司已经集中发行了美元优先票据。

统计数据显示,9月份发行债券的大多数房地产公司获得的票面利率都低于以前。例如,建业地产拥有2亿美元的五年期优先票据,票面利率仅为6.75%。

该利率低于建业地产此前发行的美元票据,也低于同行。只有泰和、天宇等住房企业的票面利率在10%以上。

继该行业债券发行浪潮之后,金鹿基础设施有限公司(01098-hk)也于9月26日宣布了债券发行计划,提议发行4.8亿美元优先债券,于2024年到期。

该公司表示,此次出售的净收入约为4.73亿美元,将用于购买或投资房地产项目或用于一般商业目的。

美元债务低于该公司今年早些时候发行的两张4亿美元优先票据的利息。1月份发行的息票利率为7.75%,2月份发行的息票利率为7.875%,两者都比这次高出1%以上。

金鹿房地产官方网站还表示,此次发行是今年以来同类评级房地产公司发行的同类年期美元债券的最低定价水平之一,5年期也是2018年以来同类评级房地产公司发行时间最长的一次。

最终价格定为6.7%,这是债券公允价值的上限,表明公司的整体经营战略和信用状况已经得到市场的长期认可。

9月28日,金鹿房地产集团官方网站显示,4.8亿美元债务已成功发行,期限为5年,利率为6.7%。金鹿房地产集团成立于2003年,是金鹿基础设施房地产的旗舰公司。

虽然金鹿房地产隶属于金鹿基础设施,但金鹿基础设施已经将其业务重心转移到金鹿房地产。早些时候,金鹿基础设施公司试图拆分公路业务,但该计划流产了。

然而,这并不妨碍公司专注于房地产开发的主要核心。为了淡化基础设施建设的色彩,公司于2018年1月采用了中文名称“金鹿”。

这种融资也为房地产业铺平了道路。公司在融资公告中披露,净融资将用于购买或投资房地产项目。

2019年下半年,房地产行业的融资利率工具和规模限制受到前所未有的监管限制。在极其严峻的房地产融资形势下,金鹿是幸运还是强大到足以获得6.7%的票面利率?

业内人士表示,由于10年期美国国债收益率缓慢下降,海外融资利率有所回落。但是,我们也必须看到,发行债券的利率与评级有关。评级越高,发行债券的利率越低,反之亦然。

企业经营状况和偿付能力等关键指标直接影响其评级。从2019年金鹿美元债务利率下降可以推断出该公司近年来的经营状况相对健康吗?

或者用数字交谈。数据显示,金鹿总营业收入从2014年的100.96亿元增加到2018年的196.51亿元。母亲扣除不付款后的净利润从2014年的8.58亿元增加到2018年的24.28亿元。

从收入规模来看,金鹿的规模不算在内。尽管该公司保持了一定的增长率,但远低于其他同行的“爆炸性”增长。

该公司过去五年的业绩一直稳步增长,金鹿的资产负债率保持惊人的稳定。与同等规模的住宅企业相比,该公司的资产负债率甚至相对较低。

根据金鹿最新中期财务报告,截至2019年6月30日,公司未经审计的合并现金及现金等价物约为139.17亿港元。

借款总额约为272.1亿港元,其中短期借款约为122.2亿港元,长期借款约为149.9亿港元。

该公司的现金余额与短期贷款的比率约为1.1。尽管它可以覆盖短期贷款,但该公司仍面临一定的流动性压力。

与房地产行业汹涌的发展浪潮相比,金鹿似乎已经进入了一个“佛教”的发展轨道。

首先,该公司的房地产企业最重视发展基础土壤仓储。该公司的土壤储存量不高,近年来一直保持在1000万平方米以下。这与工业公司年复一年增加的土地储备区大不相同。

此外,年底的土壤可利用度和土壤储存总量显示出“不慌不忙”的一面。

2017年,公司收购了19个新的住宅和商业用地,开发面积242万平方米。进入2018年,金鹿仅暂时获得9块土地,开发面积扩大到约104万平方米。

从土地储备总量来看,公司截至2017年底的土地储备约为833万平方米。截至2018年底,累计土地储备已降至800万平方米,其中193万平方米已售出但尚未交付。

截至该公司最新半年财务报告,道路的力量仍在减弱。2019年上半年,该公司收购了4处住宅用地,建筑面积45万平方米。

在这四块土地中,北京只有一块100%归该公司所有。另外三个是合作开发的,既省钱又省力。与此同时,公司的权益被稀释了。

从征地方式来看,金鹿仍然继承了港资房企稳健的作风,这在一般国内房企中是罕见的。与招标相比,公司更倾向于通过收购方式获取资源。

最著名的是该公司12年前在孙宏斌收购顺驰,口袋里有近500万平方米的土地。根据该公司2007年的财务报告,收购顺房地产后,该公司的土地储备翻了一番,达到610万平方米。

虽然这次收购给了公司一个很高的起点,但遗憾的是金鹿在接下来的十年左右的发展中从未表现出如此巨大的勇气。

至于土地收购,金鹿联合董事长单伟宝曾在接受腾讯房地产采访时表示,他不接受或不能接受。在2004年,获得许可证肯定会赚钱,但现在有必要检查获得许可证的成本。

或者是出于成本考虑,金鹿在“狼一样”的住宅商业圈里相当“佛教徒”。然而,公司也是公司安全发展的需求,为蓬勃发展让路比同行更“实际”。

资料来源:蔡华学会

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